Юридичний супровід угод з нерухомістю

Нерухомість - один з найпривабливіших і надійних сегментів інвестування , як правило, нерухомість завжди в ціні. Об'єктом для інвестування можуть бути: квартири, не житлові приміщення, окремо розташовані будинки, житлові будинки, земельні ділянки, а так само ще тільки будуються будинки або квартири в них.

Інвестування в нерухоме майно передбачає угоду купівлі-продажу, в якій беруть участь кілька сторін: продавець, покупець, нотаріус і юрист по супроводу. Юрист, який займається супроводом, може бути як у однієї сторони угоди, так і у обох відразу.

Правовий супровід угод дуже важливо для такого виду інвестування як операції з нерухомістю. Як правило, суми, які фігурують в угодах, можуть доходити до декількох сот тисяч доларів, в залежності від об'єкта інвестування. Щоб не ризикувати подібними сумами, для клієнтів ріелторських агентств існує послуга юриста з нерухомості, яка включає в себе цілий комплекс заходів з перевірки та оформлення нерухомості.

Супровід поділяється на кілька етапів:

1. Ознайомлення з наявною документацією
2. Перевірка документації та історії об'єкта
3. Підготовка документів до угоди
4. Оформлення угоди

 

Кожен етап в свою чергу може включати в себе ще кілька підпунктів в залежності від складності об'єкта та часових обмежень, які ставляться що до оформлення угоди.

Ознайомлення з документацією

На даному етапі сторона продавця надає документацію, що стосується об'єкта для ознайомлення і формування загальної картини і прийняття попереднього інвестиційного рішення.

У пакет документації, як правило, входить: правовстановлюючі документи (якщо це вже закінчена будівництво або земельна ділянка); акт готовності об'єкта до експлуатації або сертифікат (при новому закінченому будівництві).

Для прийняття попереднього рішення правовстановлюючих документів на даному етапі більш ніж достатньо. При необхідності запитуються інші необхідні документи, які підтвердять або спростують ті чи інші побоювання інвестора.

Історія об'єкта і чистота документів

Наступним і важливим етапом є перевірка всієї наявної документації та історії об'єкта, якщо така є. Так як під час перевірки документації необхідно перевірити не тільки юридичні та правові аспекти, а й технічні деталі, залучення ряду фахівців є нормою для перевірки і гарантує її якість.

Правовстановлюючих документація на право власності (договір купівлі-продажу, державний акт на земельну ділянку, витяг з реєстру майнових прав, витяг з Держгеокадастра) дозволяє ідентифікувати власника нерухомості та перевірити на яких правах володіє і яка форма власності у об'єкта нерухомості. Також з перевіркою правовстановлюючих документів, проводиться перевірка особи, історії та репутації власника.

При купівлі квартири як об'єкта інвестування або для майбутнього проживання в ній перевірка через ЖЕК, БТІ і паспортний стіл ніколи не буде зайвою.

Так само перевіряється об'єкт на обмеження та обтяження - це наявність арештів нерухомості, обмежень з продажу, рішень суду, є об'єкт у заставі, чи є спірні моменти по ньому (об'єктам або майновому комплексу).

У частині перевірки земельної ділянки на юридичну чистоту, а так само на наявність обмежень і обтяжень, і отримання витягу з Держгеокадастра Вам зможуть надати допомогу фахівці ТУ Експерт, які точно в обумовлені терміни нададуть Вам необхідну інформацію про ділянку.

Паралельно перевірці правовстановлюючих документів проводиться перевірка коректності їх заповнення, наявності орфографічних помилок в іменах, прізвищах, адресах, та описок в юридичних і правових трактуваннях.

Наступним підпунктом буде перевірка всієї наявної технічної документації і на цьому етапі необхідно залучення зовнішнього фахівця, так як юрист не зможе коректно провести перевірку технічних аспектів.

Технічна документація на нерухоме майно може містити значні неточності, які зможуть згодом ускладнити подальшу експлуатацію об'єкта або ділянки для інвестора.

Перевірці підлягають технічні паспорти на приміщення (житлові квартири, не житлові приміщення, вбудовані приміщення), паспорта звіряються з оригіналом (приміщенням, будівлею) і виявляється наявність перепланувань чи  не відповідаючіх будівельним нормам переробок приміщень, або інших розбіжностей з технічною частиною.

Земельні ділянки теж мають свою технічну документацію, яка так само має відповідати всім наявним нормативним вимогам. Помилки в технічній частині документації так само дорого коштують, як і юридичні. Координати земельної ділянки можуть бути не коректними, сусідні ділянки можуть «наїжджати» одна на одну, межа може бути визначена не правильно, на ділянку можуть бути накладені штрафи, заборони про відчуження і т.п. - У всіх цих тонких нюансах допоможуть розібратися співробітники ТУ Експерт, заощадивши Ваш час та фінанси.

Що ж стосується інвестування в нерухомість на стадії будівництва, то в цьому випадку необхідно врахувати такі нюанси як:

1. Дані про земельну ділянку;
2. Дані про компанію що  здійснює забудову;
3. Дані дозвільної документації на об'єкт.

Земельна ділянка

Частіше за все компанії, яка здіснює забудову, не мають навіть видведеної земельної ділянки під будівництво об'єкта, що є грубим порушенням всіх законодавчих актів і будівельних норм та має насторожити не тільки юриста супроводжуючого угоду, а й самого інвестора. Під будь-яку забудову земельна ділянка повинна бути відведена або виділена рішенням місцевої влади (місцеві ради). Цільове призначення земельної ділянки не повинно суперечити тому, що декларується забудовником або продавцем.

Компанія забудовник

Будівельна компанія, або інвестиційний фонд, що залучає кошти для забудовника повинні надати без будь яких перешкод інформацію про компанії, що виконує будівництво (дані про генерального підрядника, субпідрядника), дозвіл на будівництво від контролюючих органів (ДАБІ за місцем знаходження об'єкта). Для формування повної картини про компанію забудовника потрібно перевірити історію її життєвого циклу і чистоту ділової репутації, кількість незавершеного будівництва та наявність невиконаних зобов'язань перед вкладниками.

Дозвільна документація

Як зазначалося раніше, у компанії забудовника повинні бути документи що дозволяють вести будівництво об'єкта: рішення місцевих органів влади на виділення земельної ділянки під будівництво об'єкта, дозвіл на виконання будівельних робіт (Держархінспекція, при веденні будівництва), будівельна ліцензія видана ДАБІ (на етапі будівництва необхідно з'ясувати чи має будорганізація право на ведення цієї господарської діяльності чи перед Вами  будівельна «піраміда»), сертифікат відповідності (Держархінспекція, при закінченому будівництві).

Підготовка документів

Після ретельної перевірки всіх юридичних і технічних аспектів та прийнятті позитивного рішення, можна приступати до підготовки документів для оформлення угоди.

Цей етап містить у собі   підготовку всіх юридичних документів для укладання угоди: договір купівлі продажу; довіреності, якщо інтереси однієї зі сторін представляє довірена особа. Цей етап може проходити разом з укладанням угоди, а може бути і окремим дією напередодні, це залежить від складності та кількості об'єктів і сторін що беруть участь в угоді.

Оформлення угоди

Оформлення угоди може проходити безпосередньо на території сторони прдавця, або в офісі у нотаріуса, все залежить від рівня угоди і бажань клієнтів. В оформленні сторни беруть участь більше як підписанти документів, які повинні бути перевірені в обов'язковому порядку на грамотне заповнення і точне дотримання всіх букв закону. Після документального оформлення угоди  її завіряють нотаріально, про що в реєстр майнових прав нотаріусами вносяться дані. Витяг з реєстру майнових прав із зазначенням нового власника є правовстановлюючим документом.

Всі питання, пов'язані з операцією з нерухомості складно утримати в голові, а перевірити правильність усіх нюансів - правових та технічних під силу не кожному, тому і варто скористатися в даному випадку послугами юридичного супроводу, незалежно від того, з якою метою купується нерухомість: для проживання або в якості інвестування.

Замовити